1. はじめに：マイホームを自己資金で購入される皆様へ
いつも弊社の住まいづくりにご関心をお寄せいただき、誠にありがとうございます。このブログでは、現在土屋ホームでマイホームを建築中のオーナー様や、これから家づくりをご検討されている皆様に向けて、住まいづくりに役立つ情報をお届けしています。
多くの方が住宅ローンを利用してマイホームを建てられますが、中には自己資金（現金）での建築を計画されている方もいらっしゃるかと思います。実は、住宅ローンを利用しない方向けにも、あまり知られていない所得税の優遇制度が存在します。
それが、今回ご紹介する「投資型減税」です。この記事では、高性能な住宅を自己資金で取得した際に受けられるこのお得な制度について、専門家の視点から分かりやすく解説いたします。
2. 「投資型減税」とは？住宅ローン控除との違い
「投資型減税」とは、耐久性や省エネルギー性に優れた「認定住宅」を自己資金で新築・取得した場合に、所得税が控除される制度です。正式名称を「認定住宅等新築等特別税額控除」といいます。元々は長期優良住宅が主な対象だったためこの名称ですが、現在では認定低炭素住宅やZEH水準省エネ住宅も対象に含まれています。
住宅ローンを利用しない方が対象のため、「住宅ローン控除」とは異なる特徴があります。主な違いを左下の表にまとめました。
重要なポイントは、投資型減税は所得税のみが控除対象となり、住宅ローン控除のように住民税から控除されることはない点です。
3. 減税の対象となる「認定住宅」とは？
この制度を利用するには、国が定めた基準を満たす「認定住宅」を建築する必要があります。具体的には、以下の3種類の住宅が対象となります。
• 認定長期優良住宅
「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」のことです。耐震性、省エネルギー性、劣化対策など、複数の項目で高い基準を満たしていることが行政によって認定されます。つまり、世代を超えて長く安心して住み続けられ、将来的なメンテナンスコストも抑えられる、資産価値の高い住まいであることの証明です。
• 認定低炭素住宅
「二酸化炭素（CO2）の排出量を減らすための対策が講じられたことが証明できる住宅」のことです。省エネ性能の高さに加え、節水対策やヒートアイランド対策などが評価されます。
• ZEH水準省エネ住宅
「断熱性能等級5以上」かつ「一次エネルギー消費量等級6以上」という、非常に高い省エネ性能をもつ住宅です。
これら省エネ性能に優れた住宅は、税金の優遇を受けられるだけでなく、日々の光熱費を大幅に削減し、夏は涼しく冬は暖かい快適な暮らしを実現する住宅性能を意味します。
4. どれくらいお得？控除額の計算方法
それでは、実際にどれくらいの所得税が戻ってくるのでしょうか。控除額は以下の2ステップで計算できます。
ステップ1：性能強化費用を計算する
まず、認定住宅にするためにかかった「標準的な性能強化費用」を算出します。これは実際の工事費ではなく、以下の計算式で求められます。
計算式： 45,300円 × 住宅の床面積（㎡） ※この金額には上限650万円が設定されています。
ステップ2：控除される所得税額を計算する
次に、ステップ1で算出した金額に10%を掛けて、所得税から控除される額を求めます。
計算式： （ステップ1の金額） × 10% ※この計算で算出される控除額は、最大で65万円となります。
【具体例】延床面積120㎡（約36坪）の住宅の場合
1. 性能強化費用： 45,300円 × 120㎡ = 5,436,000円 （上限650万円以内）
2. 控除される所得税額： 5,436,000円 × 10% = 543,600円
この例では、所得税から543,600円が控除されることになります。
注意点
• 控除額は、その年にご自身が納めた所得税の金額が上限です。所得税額を超えて還付されることはありません。
• もしその年の所得税額が控除額より少なく、全額を控除しきれなかった場合は、残りの金額を翌年の所得税から控除することができます（翌年も確定申告が必要です）。
5. 私も対象？投資型減税を受けるための5つの条件
ご自身がこの制度を利用できるか、以下の5つの条件をチェックしてみましょう。
[ ] 年間の合計所得金額が2,000万円以下であること。（※制度改正により、過去の3,000万円から要件が変更されています。）
[ ] 認定住宅を新築、または建築後使用されたことのない認定住宅を取得し、6ヶ月以内に居住を開始していること。
[ ] 登記簿上の床面積が50㎡以上で、その2分の1以上が自己の居住用であること。
[ ] 別荘やセカンドハウスではなく、主として居住する1つの住宅であること。
[ ] 居住した年とその前後2年間（合計5年間）に、マイホーム売却時の特定の譲渡所得の特例（例：3,000万円の特別控除など）を受けていないこと。
6. 具体的な申請方法と必要書類
お手続きは、ご入居された年の翌年（2月〜3月頃）の確定申告にて行います。その際に必要となる主な書類は以下の通りです。
• 確定申告書A
• 認定長期優良住宅新築等特別税額控除額の計算明細書
• 源泉徴収票（給与所得者の場合）
• 住民票の写し
• 家屋の登記事項証明書（原本）
• 工事請負契約書または売買契約書の写し
• 認定住宅であることを証明する書類
【認定長期優良住宅の場合】：「長期優良住宅建築等計画の認定通知書」の写し ＋ 「住宅用家屋証明書」または「認定長期優良住宅建築証明書」
【認定低炭素住宅の場合】：「低炭素建築物新築等計画の認定通知書」の写し ＋ 「住宅用家屋証明書」または「認定低炭素住宅建築証明書」
【ZEH水準省エネ住宅の場合】：「建設住宅性能評価書」の写し または 「住宅省エネルギー性能証明書」
※必要書類の詳細は制度変更等もあり得ますので、申請の際は必ず税務署にご確認ください。
7. まとめ：高性能な住まいづくりは、土屋ホームにご相談ください
今回は、自己資金でマイホームを建てられる皆様向けの「投資型減税」について解説しました。長期優良住宅などの高性能な認定住宅を建築することで、最大65万円もの所得税控除を受けられる可能性がある、非常に魅力的な制度です。
この投資型減税は、まさに私たちがこだわり続ける「高性能で資産価値の高い住まい」を国が後押ししてくれる制度ともいえます。
土屋ホームでは、この制度の対象となる長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅の建築において、豊富な実績とノウハウがございます。高い断熱性・気密性を備えた高性能な住まいは、税制優遇に加え、日々の光熱費削減や一年を通して快適な暮らしにもつながります。
土屋ホームで建築されたオーナー様で、この制度についてご不明点があれば、いつでも担当者までご相談ください。 そして、これからマイホームをご検討中のお客様には、土地探しから資金計画まで、トータルで最適なご提案をさせていただきます。ぜひお近くの支店・モデルハウスへお気軽にご相談ください。
※使用しているイラストはイメージです。
※投資型減税は住宅ローン控除との併用はできませんが、住宅ローンの有無にかかわらず、一定の条件を満たす場合に利用できる制度です。特に、住宅ローンを利用しない方にとってメリットのある制度といえます。その他、条件がございます。詳細は土屋ホームへお問い合わせください。
